Cuando la junta de propietarios ya ha aprobado llevar a cabo una reforma integral, el verdadero trabajo empieza.
El primer paso es transformar la decisión política de la comunidad en un encargo técnico claro. Esto implica definir con precisión qué se quiere reformar y con qué alcance real: si la actuación afecta solo a envolvente, cubiertas e instalaciones comunes o si incluye también actuaciones en elementos privativos, mejoras de accesibilidad, refuerzos estructurales o renovación completa de redes.
En esta fase es clave que el administrador y la presidencia trabajen junto con un técnico cualificado que ayude a traducir las expectativas vecinales en un programa de necesidades coherente en la rehabilitación integral y reformas de edificios. Organismos profesionales y empresas como NVJ Rehabilitación recomiendan formalizar este encargo inicial por escrito, para evitar interpretaciones posteriores sobre qué se incluye y qué no.
Con ese programa definido, el siguiente paso es contratar al equipo técnico que redactará el proyecto. No se trata únicamente de elegir un arquitecto por precio, sino de valorar experiencia en rehabilitación, capacidad de coordinación de ingenierías y conocimiento de normativa urbanística y de edificación existente. Una reforma integral no es una obra nueva y exige un análisis previo del edificio: estado estructural, patologías, limitaciones geométricas, trazado real de instalaciones y posibles afecciones a la seguridad durante los trabajos.
A partir de ese momento comienza la fase de estudios previos y levantamiento del edificio. El técnico debe comprobar in situ lo que existe realmente, abrir catas cuando sea necesario y contrastar planos antiguos con la situación actual. Este paso es decisivo porque de su calidad depende que el proyecto sea realista y no una aproximación teórica que se desmonte en cuanto empiecen las demoliciones.
Con la información recopilada se redacta el proyecto técnico, donde se describen las soluciones constructivas, se justifican las normativas aplicables, se fijan las fases de obra y se cuantifican los trabajos mediante un presupuesto detallado. En este documento la comunidad empieza a ver con claridad qué se va a ejecutar exactamente, cuánto costará y en qué plazos razonables. Es también el momento en el que se incorporan criterios de eficiencia energética, mejora acústica o eliminación de barreras arquitectónicas, siempre que la junta haya aprobado ese alcance.
Una vez finalizado el proyecto, la comunidad debe validarlo formalmente en junta y autorizar el inicio de los trámites administrativos. Aquí se solicitan licencias, autorizaciones municipales y, en su caso, permisos específicos cuando existen protecciones urbanísticas o patrimoniales. Paralelamente se prepara la documentación para solicitar presupuestos a empresas constructoras. La comparativa de ofertas debe hacerse siempre sobre el mismo proyecto, evitando aceptar propuestas con partidas omitidas o soluciones técnicas alternativas no solicitadas, que suelen generar conflictos posteriores.
Durante la ejecución, la dirección de obra se encarga de supervisar la calidad, certificar los trabajos ejecutados y resolver las incidencias técnicas que van apareciendo. La comunidad, por su parte, debe mantener una interlocución única y ordenada para evitar instrucciones contradictorias a la empresa. Cualquier modificación relevante sobre el proyecto aprobado debe documentarse mediante órdenes de cambio y su correspondiente impacto económico.
Finalizados los trabajos, se realiza la recepción de la obra, se revisan remates, se comprueba el funcionamiento de las instalaciones y se recopila toda la documentación final: planos actualizados, manuales de mantenimiento, certificados y garantías. Este cierre técnico es el que permitirá a la comunidad gestionar correctamente el edificio reformado durante los años siguientes.
